Продажба на фирмен имот – случай от практиката

 

Продажба на фирмен имот – случай от практиката

Първите стъпки, които предприемате, са в основата на постигането на желаните резултати.

Към нас се обърнаха част от съдружниците в дружество, което беше ООД, с молба да им съдействаме относно продажбата на недвижим имот – собственост на фирмата. Това, което беше особеното при тази продажба, касаеше структурата на самата фирма и в частност фактът, че съдружниците в нея бяха 19 на брой. Подобна широчина по отношение персоналния състав на такива фирми, винаги създава редица усложнения, свързани с начина на взимането на решения от Общото събрание на съдружниците, тъй като доста рядко всички съдружници биха могли да се съберат заедно, за да проведат събранието и да вземат решения по дневния ред.

Съдружниците, които се свързаха с нас, държаха да бъде спазена точната буква на закона във всеки един аспект относно продажбата на имота, тъй като вече бяха намерили купувач, който беше заявил намерението си да го закупи на добра цена. Това, което създаваше допълнителни усложнения, беше, че фирмата на нашите клиенти, която продаваше, и фирмата, която купуваше, имаха договорка сделката да се реализира в максимално кратки срокове, тъй като фирмата – купувач беше одобрена да получи кредит от банка. В тази връзка, банката имаше изрични изисквания, за да защити максимално своя интерес, свързан с последващото ипотекиране на имота, касаещи протоколът от проведеното Общо събрание на фирмата – продавач да бъде подписан от всички съдружници (които както по-горе посочихме, бяха 19 на брой).

От правна страна, за да се спазят в пълнота всички изисквания на Търговския закон (ТЗ) във връзка с продажбата на недвижим имот, който е собственост на фирма, която е ООД, следва да се проведе Общо събрание на всички съдружници, на което съгласно дневния ред, да се вземе решение фирмата да продаде съответния имот. Това решение на Общото събрание следва да се оформи като протокол. По отношение изискванията на закона за формата на валидност на този протокол, следва да се държи сметка дали същият трябва да се завери и нотариално (със заверка на подписите на всички съдружници и съдържанието на протокола) или, ако това е предвидено в дружествения договор, протоколът да се състави в обикновена писмена форма, което не налага нотариалното му заверяване, а само да се подпише от всички съдружници.

При нашите клиенти налице бяха следните правни проблеми:
1) – Дружественият договор на фирмата не предвиждаше протоколът от проведено Общо събрание на съдружниците да се състави в обикновена писмена форма, т.е. само да се подпише от всички съдружници. Необходимо беше освен да се подпише от тях, последващо, протоколът да се завери и нотариално, което означаваше допълнително ангажиране на съдружниците да посетят и нотариус;
2) – Част от съдружниците на фирмата – наш клиент, бяха в Чужбина, което създаваше категорична невъзможност те да се явят, за да подпишат протокола, камо ли да посетят и нотариус, където да заверят подписите си;

Трудностите при една сделка винаги могат да се преодолеят. Важното е да се доверите на точните експерти!

Подходът, който първоначално предприехме, беше да консултираме нашите клиенти, да информират останалите съдружници, които бяха в Чужбина, че можем да изготвим пълномощни за всеки от тях, с които те да упълномощят някой измежду намиращите се в Република България съдружници да ги представляват пред Общото събрание, където да подпишат от тяхно име и за тяхна сметка протокола, с който се взима решение за продажбата на фирмения имот.
Особеното при такъв тип пълномощни обаче беше, че те също налагаха да се заверяват нотариално. Тъй като част от съдружниците бяха в Чужбина, това би означавало, че всеки от тях следваше да посети Консулското представителство на Република България в съответната държава, в която се намираха, където да заверят пълномощните. В случая бяхме съобразили, че съгласно Гражданско-процесуалния кодекс, завеждащите консулските служби на Република България в съответната държава (български консули), по изключение действат като нотариуси, което правеше възможно по този начин заверени, пълномощните да бъдат валидни и с тях упълномощените лица да могат да подпишат протокола от Общото събрание на съдружниците.

Следващият проблем, пред който се изправихме обаче беше, че трима от съдружниците, които бяха роднини, се намираха на територията на Канада, щата Отава, и от комуникацията с тях стана ясно, че разстоянията там са огромни и няма да имат възможност да посетят Българското консулство, за да заверят изготвените от нас пълномощни, поне не и в сроковете, в които продажбата на фирмения имот трябваше да завърши. Отчитайки и изискванията, които имаше банката, която отпускаше кредита на фирмата – купувач, а именно – протоколът да се подпише от всички съдружници, трябваше да търсим други алтернативни варианти.

Това, което решихме, беше да съобразим посоченото в чл. 137, ал. 3, предложение последно от Търговския закон (ТЗ): „Останалите решения се вземат с мнозинство повече от 1/2 от капитала, доколкото не е предвидено друго в дружествения договор.“ Посочената разпоредба касае взимането решение с обикновено мнозинство по отношение на разпореждането с имоти, собственост на фирмата, стига в дружествения договор да не е предвидено квалифицирано мнозинство, т.е. повече от 1/2 от капитала.
Това позволяваше протоколът, с който се взима решение за продажбата на имот, който е собственост на фирма, да се подпише не от всички съдружници, а от тези, които заедно притежават повече от половината от всички дялове във фирмата, т.е. поне 51% (така нареченото обикновено мнозинство). За да можеше да стане това, трябваше в дружествения договор на фирмата да не е предвидено нещо различно в тази насока, т.е. съдружниците да са приели, че такова решение ще се вземе не от съдружниците, които заедно притежават поне 51% от всички дялове, а с мнозинство от 2/3 от тях например (така нареченото квалифицирано мнозинство).
Първото нещо, което трябваше да проверим във връзка с новия подход, който предприехме, беше да установим дали в дружествения договор има подобни изисквания, касаещи наличието на квалифицирано мнозинство или беше достатъчно и само обикновено мнозинство (т.е. поне 51% от всички дялове). Дружественият договор на фирмата на нашите клиенти не предвиждаше изискването за квалифицирано мнозинство и в тази връзка беше достатъчно протоколът да се подпише само от част от съдружниците – тези, които заедно притежаваха 51% от всички дялове.
Съдружниците, които бяха в Република България обаче не правеха необходимите 51%, тъй като те всички притежаваха заедно около 40%. Това, което правеше възможно да се покрие обикновеното мнозинство беше, че двама от съдружниците, които бяха в Чужбина (в случая в Република Гърция) успяха да реагират навреме и да заверят в Българското Консулство в гр. Атина, Република Гърция, пълномощните, които бяхме изготвили и им бяхме изпратили. По този начин беше възможно протоколът да се подпише.

Гъвкавият подход е резултат от опита и експертизата на специалистите, на които сте доверили интересите си!

На дневен ред стоеше обаче и друг проблем – изискването, което имаше банката, кредитираща купувача на нашите клиенти, което беше свързано с това всички съдружници да подпишат протокола, което явно беше невъзможно. От комуникацията, която проведохме с юристите на банката, стана ясно, че това тяхно настояване произтичаше от това по безпротиворечив начин да стане ясно, че всички съдружници са били информирани за желанието фирмата, в която те имат участие, да продаде собствения си имот. Съображенията им бяха свързани и с това, че ако някой от съдружниците не е гласувал, респективно не е подписал протокола, последващо, можеше да заяви претенции към продажбата на фирмения имот, вкл. и по съдебен ред, което те искаха да обезпечат на възможно най-ранен етап.
Отчитайки твърдата позиция на банката както и задължителното й участие, за да може продажбата да се сключи, взехме решение да действаме гъвкаво. Изпратихме покана за провеждане на Общото събрание до всеки от съдружниците, вкл. и до тези, които бяха в Чужбина по имейл. По този начин спазихме паралелно предвиденото в чл. 139 от Търговския закон (ТЗ) и чл. 3, ал. 2 от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги. Посоченото в двата закона ни позволяваше да поканим по официален ред всеки съдружник да присъства на Общото събрание, изпращайки му писмена покана. Писмената форма на поканата беше спазена, тъй като съгласно Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги:  „Писмената форма се смята за спазена, ако е съставен електронен документ, съдържащ електронно изявление“, а в случая, това електронно изявление се съдържаше в имейла, който изпратихме до всеки съдружник, вкл. тези в Чужбина, съдържащ задължителните реквизити на поканата.
Последващо, имейл кореспонденцията със съдружниците, свързана с електронно отправената покана за провеждането на Общо събрание, оформихме с констативен нотариален протокол, който има официална удостоверителна сила за фактите, които се съдържат в него.

Така Общото събрание на съдружниците, с което се състави протокол за продажбата на фирмения имот, беше проведено при наличието на необходимия кворум, в случая обикновено мнозинство на съдружниците, които заедно притежаваха поне 51% от всички записани дялове в капитала на дружеството. Протоколът след това беше нотариално заверен със заверка на подписите на съдружниците и неговото съдържание, като така бяха спазени законовите изисквания за валидността на неговата форма. Пред кредитиращата купувача банка пък успяхме да удостоверим по безспорен начин, че всички съдружници са били поканени на проведеното събрание, предоставяйки й констативния нотариален протокол за изпратените покани по имейл адрес. По този начин се доказа, че съдружниците, които бяха в чужбина, са уведомени за проведеното събранието, за дневния му ред – включващ вземането на решение за продажбата на фирмения имот, както и че те не са се противопоставили.

 

Умелото балансиране между спецификите на казуса и разпоредбите на закона, ни позволиха да съдействаме на нашите клиенти и те да постигнат крайната си цел – сделката да се изповяда успешно, с което както те, така и купувачът да останат доволни.